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 房产分割房产分割上海离婚律师-房产价值的确定和分割原则
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上海离婚律师-房产价值的确定和分割原则
来源: 上海离婚律师网 作者:上海谢青柯律师 发表日期: 2011-11-18 12:02:14  分享道

上海离婚律师-房产价值的确定和分割原则


1、现值分割原则。
很多当事人在面临离婚房产分割时有一个误区,认为房产分割是以当初购买房产时的合同价为准,其实不然。离婚案件中,法院分割房产,一般是以房产现值作为分割的依据,而非购房时的价值。在离婚房产分割时,那种习惯以购买时的价格计算及分割的做法是错误的。
房产的市场价值一般由当事人双方协商确定;若不能达成一致的协商意见,一般由原告申请向法院评估,并预交评估费用,由法院委托相关评估机构进行评估作价,以该评估报告作为分割的标准。一般评估报告的有效期为六个月。评估费用先由原告预交,在判决离婚后,一般由当事人双方分担。
离婚诉讼中,双方对财产价值有争议的,可通过协商、竞价、作价、评估、拍卖等形成确定和处理财产,处理财产时应贯彻照顾子女和女方权益的原则及照顾无过错方的原则,不是必须委托中介机构评估。
2、司法实践中房产分割的存在的问题
(1)关于产权房是否系夫妻共同财产的界定标准及分割问题。
实践中,各地对于产权房是否系共同财产界定的标准存在差异,主要原因在于购买时间和取得产权时间有差异、缴纳房款的进程、房产证是否取得个案有差异,这些因素都导致房产分割在离婚案件中司法实践处理不一。
在北京地区,法院在分割产权房时一般会酌情考虑一套房子的实体分割,比如,将有二居室的房子判决一人一居室。而在上海,这种判决实体分割的方式较为少见,以得房一方向对方给付折价款的判决方式居多。当然,目前北京地区法院对一套房子实体分割的做法也趋于减少,而采用折价补偿的做法越来越普遍。
(2)关于公房分割存在的问题。
由于离婚纠纷中涉及的公房,可能是职工经“房改售”取得的产权证的部分产权的房屋,也可能是婚前或者婚后购买但没有取得产权证的公房,经济利益涉及当事人及其所在单位,处理问题较多。
对于“部分产权”公房的处理,司法实践中一般会判决取得部分产权的一方,按所得房屋产权的比例,依照离婚时当地政府有关部门公布的同类住房标准价,给予对方一定的经济补偿。
(3)关于承租公房的承租权问题。
目前,关于处理承租公房法律依据主要是最高人民法院1996年2月5日颁布的《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》,该解答是目前法院进行公房使用权归属裁决的主要依据之一。
3、判断产权房是否为夫妻共同财产的标准的司法实践
(1)已取得产权证的房产。
一种观点认为 ,对于私房和具备产权证且可以上市交易的公房,一般按照房产证颁发的时间来界定房产是否系夫妻共同财产。理由是,根据民法物权原理及我国房屋管理政策,一般情况下,房屋权属登记是房屋所有权取得的必经程序。只有办理了房屋产权登记或者过户手续,才能真正取得房屋所有权。因此,对于在婚姻案件中涉及房产分割,若系争房产是结婚登记以后取得房屋所有权的,应该认定为夫妻共同财产,无论该房屋在何时购买以及房款如何交纳。但在分割房屋时,应考虑相关因素,如果在婚姻登记之前取得房屋产权证,应该认定为夫或妻一方的个人财产,不能作为夫妻共同财产进行分割。但也有观点认为,如果一方在婚前就签订了购房合同,取得了合同的“期待权”,且支付了合同对价款,那么婚后取得产权证只是婚前的合同“期待权”变为“物权”。因此,该物权也是婚前财产的婚后演化形式,也是个人财产。
以上二种观点,在各地司法实践中均有支持的做法。
(2)尚未取得产权证的房产。
其一,一方婚前购买,房款缴清,但产证未办理完毕。此种情况下,笔者认为,一般认定该房系一方个人财产为宜。
其二,一方婚前签订购房合同且缴纳了部分房款,而部分房款系婚后缴纳,在离婚时,房产证仍未办理完毕。此种情况,以房产物权的期待权归一方,但以夫妻共同财产缴纳的房款属于共同财产予以分割为宜。对此问题,理论界尚有争议,有观点认为,依据公平原则,若房产价值有增值,增值部分应予以酌情考虑。也有观点认为,因房产产权证尚未取得,在离婚案件中法院不宜就产权问题进行裁决,待到产权证取得后由当事人另行诉讼为宜。目前,以上观点在各地审判实践中各有判例。

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